Comment calculer le rendement de son investissement locatif ?

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À côté de l’assurance-vie, l’investissement immobilier est le plus sûr et considéré comme le plus rentable. Mais pour croire, il faut voir. Comment peut-on alors estimer la rentabilité des investissements locatifs ? Les investissements locatifs rapportent-ils réellement ?

Une brève explication du rendement locatif

La rentabilité locative se définit comme étant la proportion entre l’investissement initial et le prix de revient total du bien locatif. Ainsi, le rendement se calcule en pourcentage du montant investi. Le calcul de la rentabilité locative consiste pour l’investisseur à déterminer à l’avance la rentabilité réelle d’un investissement locatif pendant une année. C’est aussi un moyen efficace pour convaincre les établissements bancaires à financer l’investissement que l’on veut faire. Enfin, un rapide calcul de la rentabilité locative permet de connaître la tendance et de décider par la suite s’il est préférable d’acheter ou de louer.

Le calcul de la rentabilité brute

Pour un premier aperçu de la rentabilité locative d’un investissement immobilier, il convient de déterminer la rentabilité brute. Pour calculer cette dernière, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix de revient du logement. Le prix de revient comprend le prix d’achat du logement ainsi que les frais (notaires et frais annexes). Le résultat est ensuite à multiplier par 100 afin d’obtenir un pourcentage du rendement.

Le calcul de la rentabilité nette

rentabilite-nette-en-investissement-locatifCependant, la rentabilité brute ne permet pas de déterminer précisément le rendement d’un investissement locatif. Pour un calcul plus précis, il convient de déterminer la rentabilité locative nette. La rentabilité locative nette se calcule par la déduction des charges et frais divers par le loyer annuel. Le résultat est ensuite à diviser par le prix total de l’achat du logement qui est à multiplier par 100. En d’autres termes :

la rentabilité locative nette avant impôt = (loyer annuel – charges et frais divers) / (prix total d’achat x 100).

Les frais à considérer pour le calcul sont entre autres les différentes assurances (sur les loyers impayés, sur les propriétaires non occupant…), les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, les frais de gestion du bien par une société, les frais d’entretien divers, les garanties des vacances locatives.

Le calcul de la rentabilité en cas de travaux ou de défiscalisation

Afin d’affiner encore plus le calcul, il est aussi possible d’intégrer dans le calcul les différents abattements ou avantages fiscaux selon le produit de défiscalisation (Pinel, SCPI, Malraux…) choisi par le bailleur pour l’investissement, s’il y en a. En règle générale, ces produits de défiscalisation permettent d’obtenir une plus grande rentabilité locative grâce aux réductions d’impôts.

Conclusion

En général, la rentabilité locative d’un investissement immobilier varie entre 4 à 7 % du montant du bien. Cependant, pour que le bien offre la rentabilité escomptée, il est essentiel de bien choisir l’emplacement du bien. Il doit être à proximité des commodités. La surface du bien compte aussi beaucoup. Actuellement, pour éviter une vacance locative trop souvent, il est conseillé d’investir dans un logement un peu plus grand et ayant plus de confort. Enfin, la fixation du loyer doit être faite en fonction de la qualité du logement, sinon, le risque est grand de faire fuir les locataires.

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